La rénovation-extension initiée par IVG Real Estate Belgium en association momentanée avec nos confrères d’ASSAR fut un projet passionnant. La tour Madou, construite en 1965, était dans un très mauvais état général et ne correspondait plus aux critères de confort que l’on était en droit d’attendre d’un immeuble de bureaux dans les années 2000. De plus, son rapport brut/net était médiocre, conséquence de l’importance du noyau par rapport à la taille des plateaux.
The renovation-extension started by IVG Real Estate Belgium, in temporary association with our colleagues from ASSAR, was a fascinating project. The Madou Tower, built in1965, was in a very bad general conditions and was not meeting the standards of comfort required for anoffice building in the 2000s. Furthermore, its gross/net ratio was poor, a consequence of the importance of the core in relation to the size of the plateaux.
De renovatie-uitbreiding opgestart door IVG Real Estate Belgium in tijdelijke vereniging met onze collega’s van ASSAR werd een boeiend project. De Madou toren, gebouwd in 1965, was in een zeer slechte algemene staat en beantwoordde niet meer met de comfortcriteria die redelijkerwijs verwacht worden van een kantoorgebouw in de jaren 2000. Bovendien was zijn bruto/netto opbrengst vrij matig, ten gevolge van de omvang van de kern in ten opzichte van de grootte van de plateau’s.
Deux idées maîtresses ont guidé la rénovation et ont permis l’amélioration de ce ratio brut/net ainsi qu’un gain de surface d’environ 15.000 m². Nous avons proposé d’une part d’élargir le plateau type en “déportant” les façades vers l’extérieur d’environ 0,9 mètre et d’autre part, d’agrandir l’arrière de la tour moyennant son extension par deux ailes complémentaires sur 14 étages. Pour ce faire, il a fallu acheter et ensuite démolir toute une série de maisons en aval de la tour, ce qui a également permis de très nettement améliorer les abords du quartier avec la création d’une voirie à l’arrière reliant la rue Scailquin à la chaussée de Louvain.
Two key drives guided the renovation and enabled the improvement of this gross/net ratio, as well as saving, more or less, 15.000 m² of space. On the one hand, we proposed to widen the typical plateau by shifting the façades towards the outside by approximately 0,9 m; on the other hand, we wanted to extend the back of the tower through its extension by adding two complementary wings on 14 levels. In order to do so, it was necessary to buy and then demolish a series of houses downstream from the tower, this also enabled to clearly improve the access to the neighbourhood, through the creation of a road on the back, linking the Scailquin to the chaussée de Louvain. The realization of a new street brought several important advantages: visible improvement of the urban integration of the tower, identification of the whole block, accessibility from all the façades (representing a fundamental advantage regarding the fire prevention), improved mobility throughout the neighbourhood,easier and better identified access to the underground car park and to the loading areas. This solution also allowed the creation of a wider pavement, plantations and new housing units which close the block downstream. The quality of this project was richly rewarded. Firstly, for the commercial aspect, with the long-term rental of the entire tower by the European Commission, which settled down in 2006. Secondly, for the urbanistic and architectural aspect, with the prestigious Mipim Awards in Cannes in 2006, in the “Bâtiments de bureaux rénovés” (Refurbished office buildings) category.
Twee algemene inzichten vormden de leiddraad van de renovatie en maakten het mogelijk deze bruto/netto opbrengst te verbeteren en een winst in oppervlakte te leveren van ongeveer 15.000 m². We hebben voorgesteld om enerzijds het type-plateau uit te breiden door de gevels lichtjes naar buiten te brengen over een afstand van ongeveer 0,9 m en, anderzijds, de achterkant van de toren te vergroten door de uitbreiding met twee aanvullende vleugels over 14 verdiepingen. Daarvoor was het noodzakelijk een reeks huizen straatafwaarts aan de achterzijde van de toren aan te kopen en daarna af te breken, wat ook toeliet de buurtomgeving merkelijk te verbeteren, door de aanleg van een weg aan de achterzijde, die de Scailquinstraat met de Leuvensesteenweg verbindt.
Cette création d’une nouvelle rue a produit plusieurs avantages importants : nette amélioration de l’accrochage urbain de la tour ; identification de tout l’îlot ; accessibilité depuis toutes les façades, ce qui représente un avantage décisif en termes de sécurité incendie ; amélioration de la mobilité dans l’ensemble du quartier et accès plus aisé et mieux identifié au parking en sous-sol et aux aires de déchargement. Cela a également permis de créer un trottoir plus large, des plantations et de nouveaux logements qui referment l’îlot en aval. La qualité de ce projet a été largement récompensée. Sur le plan commercial d’abord, par la location à long terme de l’ensemble de la tour par la Commission européenne, qui s’y est installée en 2006. Sur le plan urbanistique et architectural ensuite, par l’attribution du prestigieux Mipim Awards à Cannes en 2006, dans la catégorie “Bâtiments de bureaux rénovés”
De aanleg van deze nieuwe straat bracht verschillende belangrijke voordelen met zich mee : duidelijke verbetering van de stedelijke integratie van de toren, identificatie van het gehele huizenblok, toegankelijkheid langsheen alle gevels, wat een beslissend voordeel betekent voor de brandveiligheid; verbetering van de mobiliteit in de hele buurt en vlottere en beter geïdentificieerde toegang tot de ondergrondse parking en de laad- en loszones. Dit maakte het ook mogelijk een breder voetpad te verwezenlijken, samen met aanplantingen en nieuwe woningen die het huizenblok beneden afsluiten. De kwaliteit van dit project werd beloond. Ten eerste op commercieel vlak, door de huur op lange termijn van de gehele toren door de Europese Commissie, die zich daar in 2006 in vestigde. Ten tweede op stedenbouwkundig vlak, met de toekenning van de prestigieuze Mipim Awards te Cannes in 2006, in de categorie “Vernieuwde kantoorgebouwen”.
